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2017年北京土地市场上半年总结

2019-06-05 来源:

2017年北京土地市场上半年总结

啦啦啦,时间过得真快,又到了7月份了,是时候对上半年土地市场做一个总结了,小伙们你们准备好了没?

还记得2017年4月7日吗? 北京市发布《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》,明确未来5年全市计划供应住宅用地6000公顷(国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷),以保障150万套住房建设需求。

根据规划,2017年北京全市计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求,在这种雄才大略下,成绩如何呢? 一起全面了解下:

一、整体成交情况

1. 所有类型土地成交统计

根据老岳从中指数据库查询,2017年1月1日-2017年6月30日,北京共成交土地49宗,合计总占地面积340.8公顷,总建筑规模557.5万㎡。整体的供应比例为: 住宅用地、综合用地(含住宅)共计26宗,占比53%,商办用地10宗,占比21%,工业用地8宗,占比16%,其他用地5宗,占比10%。

2. 26宗综合用地(含住宅)、住宅用地(占地196.2公顷,建面334.7万㎡)

距离2017年北京全市计划供应住宅用地1200公顷目标还差太远,全部加起来也不及1/6. 不得不说,革命还未成功,同志仍需努力!

3. 10宗商办用地(占地面积61.7公顷,总建面127.1公顷)

自从3月26日商改住限制政策后,商办用地热度明显下降,丰台金融园区甚至出现了流拍现象。相逢不用忙归去,明日黄花蝶也愁。

目前来说,关于自持的明确要求一般体现在商办地块中,根据地块条件的不同,根据记载“2017年5月5日,顺义高丽营地块50%自持20年”、“2017年5月12日,通州马驹桥地块100%自持20年”、“2017年5月18日,丰台丽泽金融园地块100%自持、时间与出让年限一致”,自持压力越来越大,终于2017年5月18日,丰台丽泽金融园南区D-01地块成为2017年第一宗流拍地块。

4. 8宗工业用地(占地68.1公顷,建面75.9公顷)

8宗工业用地,一般多为定向出让,依然一副“寂寞沙洲冷,冷眼看世界”的傲视态度。

5. 5宗其他用地(占地14.8公顷,建面19.7公顷)

其他用地主要是4宗养老用地,1宗保护用地,其中养老用地全部为中弘弘庆房地产有限公司, 溢价率最高达275%,与世无争却又自得其乐

2017年北京土地市场上半年总结

,真可谓“你在南方的艳阳里大雪纷飞 我在北方的寒夜里四季如春”。

二、高溢价地块花落谁家?

扣除工业用地和其他特殊用地后,纯市场化的综合用地、住宅用地、商业/办公用地仅为36宗,总占地为213.6公顷,总建面为461.2㎡。32宗土地(4宗招标用地除外)为挂牌出让,成交溢价率分布在0%-60%,整体较均衡。

溢价率超过50%共7宗地块,多含居住类用地,其中2宗自住房用地成交价超过住宅限价,4宗商品房用地进入竞自持阶段.

值得一提的是4月25日大兴瀛海镇0603地块和顺义高丽营镇0321地块,在自住房限价29000元/平米前提下, 硬是拍出了30145元和31763的楼面价!

三、低溢价地块到底是何状况?

溢价率低于10%的地块共7宗,其中3宗为0溢价出让,土地类型多为F3/B4等商务金融用地。很多都是和企业对接好之后走的挂牌手续,不多说了~

四、关于自持物业那些事儿

自从2016年11月海淀永丰第一幅100%自持地块出现后,北京就掀起了轰轰烈烈的自持热潮,而且在2016年底2017年初达到史无前例的高度,引起业界一片激烈讨论。

截至目前,北京出现的高比例自持地块共9宗,其中开发商100%自持地块有6幅,开发商70%自持地块有3幅,其中2017年上半年高比例自持地块共6幅,应该来说,在限房价的高压下,竞自持逐渐走向理智阶段,2016年底纯自持的住宅地块会逐渐减少,主要以商办为主。

1) 高比例自持地块部分列表

五、个性挂牌条件案例

现在的土地出让,挂牌条件简直是越来越长了,花样也越来越多,除了传统的限房价、竞地价之外,还出了很多其他条件,哎 ,开发商拿块地也是不容易。以最新的北七家和永外大街地块为例,一起来瞧瞧吧。

1. 北七家地块(CP/010/013地块B4综合性商业金融服务用地、A61机构养老设施用地、 003R2二类居住用地、A33基础教育用地)

1)出让宗地中商品住房销售均价不超过49520元/平方米,且最高销售单价不得超过51996元/平方米;

2)不配建保障房,执行“9070”政策;

3)需向北七家村股份合作社提供30000㎡商业用房,回购价格4000元/㎡

4)003地块除需还建的30000㎡商业住房以外的剩余地块建筑规模需全部自持,自持年限为20年。

5))A61养老用地不得分割转让或者分割出租。

2. 东城区永外大街北、606东、606西R2二类居住用地;B4综合性商业金融服务地块

1)项目居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下所占比重达70%。

2)本宗地商品房销售均价不超过89068元/平方米;最高销售单价不超过93521元/平方米

3)商业用途建筑规模自持50%,自持年限20年并持有经营,自持期满后经东城区政府批准可分割出售或转让。

4)据《建设项目规划条件》(2015规条供字0062号)及区政府要求,在地块内配建>7000平方米的燕墩博物馆,移交东城区文化委,规划设计方案需征求区文委意见。

相信大家一定想说,燕墩博物馆是什么鬼? 对了,这就是所谓的个性化挂牌条件......对于大部分人肯定不明白原委,但相信一定有人知道细节,具体情况只能说,天机不可泄露~

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