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木纹4500亿险资涌入商业地产严禁变身开发商

2020-09-17 来源:

4500亿险资涌入商业地产 严禁变身开发商

较预期稍晚了几天,4000亿元险资终被正式放闸进入房地产。9月5日,中国保监会公布《保险资金投资不动产暂行办法》,允许去年末资金规模已高达4.1万亿元的保险资金,将10%投资不动产,但险资被明文禁止开发或销售商业住宅,且不允许直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)。

同日,险资进军未上市企业股权的政策大门也被打开。根据中国保监会昨天发布的《保险资金投资股权暂行办法》,险资将只能投资处于成长期或成熟期的企业股权,不能投资创业风险投资基金。

4500亿险资涌入商业地产

《办法》同时对险资不动产投资的额度进行了具体限定。根据规定,险企投资不动产的账面余额,不高于公司上季度末总资产的10%,投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于上季度末总资产的3%;上述两项投资的账面余额,合计不高于上季度末总资产的10%。如果按4.5万亿元的保险总资产计算,理论上约有4500亿元的保险资金可以进入不动产投资市场;约有1350亿元的保险资金可以投资不动产相关金融产品。 不过有业内人士认为,保险资金投资不动产政策的落地带给市场的更多是心理层面的利好预期,短期内险资投资动向不会出现太大改变。一方面部分保险公司前期已经曲线进入这一市场,新政只是为其投资提供了政策依据。另一方面,保险公司投资策略通常比较稳健,不会因为短期政策的改变而出现大幅调整。不过,市场普遍认为,随着政策的放开,险金未来会加大在不动产领域的布局,因为此举有利于保险公司的资产负债匹配。

严禁变身开发商

按照规定,保险机构投资未上市企业股权的账面余额,不高于本公司上季末总资产的5%;投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额,不高于本公司上季末总资产的4%,两项合计不高于本公司上季末总资产的5%。

保险公司投资不动产(不含自用性不动产)的账面余额,不高于本公司上季度末总资产的10%,投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于本公司上季度末总资产的3%;投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额,合计不高于本公司上季度末总资产的10%。

按照二季末45235亿总资产计,三季度可以有超过4500亿元和2200 亿的资金进入不动产和PE 市场,将缓解当前2万亿的保险投资压力。

当然,险资投资不动产和私募股权有较高的门槛,一是偿付能力不低于150%和上一年度盈利。二是,投资私募股权时,净资产不低于10亿;投资不动产时净资产不低于1亿。

但无论直接投资还是间接投资,保监会都明文规定险资不可变身地产开发商。

不得变相炒地卖地

据东方早报报道,险企投资帮助海贼迷们更加轻松地开启推进城的全新冒险!接下来不动产的“政策门槛”是:资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验专业人员;上一会计年度末和投资时上季度末,保险公司偿付能力充足率都不低于150%;上一会计年度盈利,净资产不低于1亿元。

保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的,可适当放宽专业人员数量要求。但为险资投资不动产提供投资管理服务的投资机构,须满足注册资本应不低于1亿元、管理资产余额不低于50亿元等条件。

险资投资不动产,除政府土地储备项目外,可采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。但险资投资不动产,仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。投资养老、医疗、汽车服务等不动产,其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。

险资不动产投资须遵守专地专用原则,不得变相炒地卖地,不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅。

根据规定,险企投资不动产(不含自用性不动产)的账面余额,应不高于其上季度末总资产的10%,投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于其上季度末总资产的3%;投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额,合计不高于其上季度末总资产的10%。

险企投资单一不动产投资计划的账面余额,不高于该计划发行规模的50%,投资其他不动产相关金融产品的,不高于该产品发行规模的20%。

不能设立房产开发公司

保险资金投资不动产,应合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产,其剩余土地使用年限不得低于15年,且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产,或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产,发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。

保险公司投资不动产,不得提供无担保债权融资;不能以所投资的不动产提供抵押担保;不能投资开发或者销售商业住宅,也不能直接从事房地我就买了双袜子产开发建设(包括一级土地开发)。

保监会还要求,保险资金不能投资设立房地产开发公司,不能投资未上市房地产企业股权(项目公司除外),或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出。

另外,保险公司也不能运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产。

禁入创业风投基金

《保险资金投资不动产暂行办法》明确,险资投资不动产仅限于商业不动产,办公不动产,与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。同时,《保险资金投资股权暂行办法》规定,险资只能投资处于成长期或成熟期的企业股权,不能投资创业风险投资基金、不得投资设立或者参股投资机构、不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。

险资不动产投资7不准

1.提供无担保债权融资;

2.以所投资的不动产提供抵押担保;

3.投资开发或者销售商业住宅;

4.直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);

5.投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外),或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出;

6.运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产,中国保监会对发债另有规定的除外;

7.违反本办法规定的投资比例。


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